“In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo, qualora le parti concludano un primo contratto, senza provvedere alla sua registrazione, ed uno successivo, immediatamente registrato, che contempli un minor canone locatizio, la tardiva registrazione del contratto originario (che segua quella del secondo contratto) non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità, restando, dunque, il solo contratto posteriore quello idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti”.
È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione nella recentissima ordinanza n. 8968 del 30 marzo scorso.
Nel caso di specie il proprietario di un immobile concesso in locazione aveva intimato alla conduttrice lo sfratto per morosità sul presupposto che quest’ultima avesse pagato un importo inferiore rispetto a quello pattuito nel contratto.
Nel costituirsi in giudizio la conduttrice si era invece difesa sostenendo che, in verità, erano stati stipulati due contratti di locazione, il secondo dei quali, correttamente registrato, prevedeva un canone inferiore rispetto al primo, solo tardivamente registrato.
E mentre in primo e in secondo grado le eccezioni della conduttrice non sono state prese in considerazione avendo i Giudici ritenuto meritevole di tutela il primo contratto (anche se tardivamente registrato), la Suprema Corte ha invece ritenuto fondate le doglianze della stessa.
Riprendendo i propri consolidati principi in materia, la Cassazione ha infatti affermato che il primo contratto deve considerarsi affetto da nullità testuale, per violazione della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, in quanto tardivamente registrato.
Tale nullità, secondo quanto affermato dalle Sezioni Unite della medesima Corte, avrebbe potuto essere sanata dalla tardiva registrazione.
Senonchè la circostanza che, nelle more, le parti abbiano stipulato e registrato un altro contratto di locazione, deve intendersi come condotta di automatica rinuncia a registrare la precedente pattuizione e, quindi, a sanarla retroattivamente.
Secondo la Cassazione, a tale conclusione si perviene anche avendo riguardo ai consolidati orientamenti espressi in materia secondo i quali “nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale inasanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso – quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione” (così Cass. Sez. Un., sent. n. 23601 del 2017).
Dunque, se la registrazione tardiva di un contratto di locazione ha l’effetto di “salvare” il solo contratto contenente un canone inferiore e non il contratto cd. dissimulato (o realmente voluto, contenente la pattuzione di un canone superiore), a maggior ragione non può ritenersi vincolante un contratto contenente la previsione di un canone maggiore registrato successivamente ad un altro contenente un canone inferiore, tempestivamente registrato.
La tardiva registrazione di un contratto non può infatti avere l’effetto di sovrapporre, in relazione alla misura del canone, il contratto originario a quello successivo.
Sulla scorta degli argomenti che precedono la Suprema Corte ha dunque accolto il ricorso della conduttrice e rinviato la causa alla Corte d’Appello competente per un nuovo esame della vicenda, in linea con i principi esposti.
17.11.2023
